Como enfrentar a inadimplência nos condomínios?

A principal fonte de receita dos condomínios residenciais é a taxa ordinária mensal. Por essa razão, o art. 1.315 do Código Civil estabelece como obrigação do condômino, "na proporção de sua parte, concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita".

Ocorre que por diversos motivos, os síndicos encontram cada vez mais dificuldades no gerenciamento das despesas e promoção de melhorias, haja vista os altos índices de inadimplência. A cada três anos, o portal Sindiconet faz um levantamento de dados, através de leitores e usuários. No último levantamento realizado, em 2016, constatou-se que a inadimplência está em primeiro lugar entre os principais desafios, seguido de manutenção, barulho e cachorros. Abaixo a lista completa:

Mas então, como combater esse problema de maneira rápida e eficaz? Por óbvio, que tudo dependerá das peculiaridades de cada condomínio. Todavia, podemos trazer algumas alternativas interessantes e que podem ajudar nessa demanda.

Um primeiro destaque importante é que o Novo Código de Processo Civil, em seu art. 784, X, tratou de elencar as os crédito referentes às contribuições ordinárias ou extraordinárias dos condomínios edilícios como Título Executivo Extrajudicial. Na prática, essa nova regulamentação reduziu bastante o período de trâmite da ação para cobrança.

Agora, o devedor é citado para pagar o débito em três dias ou oferecer bens à penhora, sob pena de ter deferidas diversas medidas constritivas, como bloqueio de contas, penhora de bens imóveis, veículos, etc.

Entretanto, o ajuizamento da cobrança, ao nosso ver, deve ser a última alternativa. A prática demonstra que o tempo médio para efetivação da citação do devedor é de três a quatro meses. Pior, quando devidamente citado, as partes (Condomínio e devedor) acabam fazendo acordo que poderia ter sido realizado lá atrás, antes do ajuizamento. Falta um pouco mais de emprenho na busca pela solução extrajudicial.

Apesar das inovações do Novo Código de Processo, seja pela maior celeridade no procedimento de cobrança, seja pelo estímulo da composição judicial, tem-se que ainda é mais viável/eficiente a negociação extrajudicial em detrimento do ajuizamento, que permite a regularização da situação do devedor e a recuperação dos créditos do condomínio.

É de conhecimento de todo síndico que existem algumas dificuldades para estreitar essa negociação, de modo que viabilize a concretização do acordo. Comumente, não há uma concentração de esforços para resolução administrativa, optando-se pelo caminho "mais fácil" que seria o ajuizamento da cobrança. Via de regra, quando há o inadimplemento, a administradora encaminha um e-mail ao condômino, inclusive, sem constituir nenhum comprovante de recebimento.

Assim, se o condômino não atender ao chamado da administradora, por qualquer motivo que seja, a demanda é encaminhada para que o jurídico proceda com a cobrança judicial. Faça-se justiça em destacar que algumas administradoras têm sim difundido a cultura de resolução administrativa, perseguindo na cobrança extrajudicial com mais persistência.

Recentemente implementamos o denominado Call Center Jurídico no nosso escritório, mas que pode ser feito pela administradora ou até mesmo por um funcionário da administração do condomínio.

O serviço consiste basicamente na concentração de esforços para que não haja o acúmulo de dívidas para nenhuma das unidades residenciais. Todos os condomínios tem dois tipos de inadimplentes:

(i) O grande devedor, que deixou de pagar as contribuições mensais há vários meses/anos e acumulou uma dívida bastante expressiva;

(ii) O condômino que por muitas vezes em razão de um momento difícil da vida, deixou de pagar duas ou três mensalidades.

Em nossa assessoria, já vimos até mesmo casos em que o proprietário esqueceu de pagar, já que não mora no apartamento e o imóvel está desocupado, outras em razão de o inquilino atrasar o pagamento, etc.

Em vista à esses dois tipos, é bastante comum que se concentre esforços na cobrança dos grandes devedores, esquecendo-se os "pequenos". Resultado disso é que o recebimento dos valores altos é quase sempre mais difícil, visto que esses proprietários, via de regra, já têm outra dívidas, o apartamento é financiado e não têm outros bens em seu nome. Resta ao condomínio fazer longos parcelamentos para conseguir regularizar a unidade habitacional.

Noutro sentido, quando feito um trabalho de regularização das unidades com saldo devedor menor, percebe-se que os resultados são bem mais satisfatórios. Primeiro porque mesmo nas hipóteses em que haja um parcelamento, este será em um período bem menor, o que possibilita a regularização em menos tempo e possibilita o condômino resolver suas pendências.

Provavelmente, se formos verificar a planilha de inadimplência de algum condomínio e passar a analisar os valores em atraso, constataremos que as várias unidades com baixo valor devido, somadas, constituem uma quantia maior que a soma dos "grandes devedores".

Por exemplo, um dos nossos clientes, cujo condomínio tem 400 unidades, encontrava-se na seguinte situação antes de nos constituir advogados:

Perceba-se que o saldo em atraso decorrente dos "pequenos devedores" é bem superior ao dos "grandes devedores", além de que, reforce-se, é bem mais possível receber dos primeiros que dos segundos.

Ademais, gastar mais energia nos débitos menores, mas que estão pulverizados, não significa nenhum privilégio ao devedor com saldo maior, vez que estes serão igualmente cobrados. Aqui trata-se apenas de uma estratégia de atuação.

Em resumo, é melhor trabalhar nas várias unidades, com uma, duas ou três taxas em atraso, do que buscar somente os grandes devedores. Para esse público, principalmente, o Call Center Jurídico é incrivelmente eficiente, pois possibilita a negociação de imediato, oportunidade em que já é feita a minuta de acordo e levada para assinatura. Esse serviço pode abarcar até mesmo aqueles devedores com um mês de atraso, quase sempre em razão de esquecimento.

Tá. Mas eu posso cobrar via Call Center antes do período previsto na convenção condominial?

Sim. O que a convenção condominial trata de estabelecer é o prazo que se deve aguardar para o ingresso de cobrança judicial! Esse período varia de cada condomínio. A cobrança administrativa pode ser feita logo após constatada a inadimplência, mesmo que seja referente apenas à um mês.

Outra dica e que temos visto bastante eficácia é a aceitação, por parte do condomínio, do parcelamento do débito por meio de cartão de crédito. Hoje existem vários equipamentos no mercado que possibilitam o parcelamento via cartão e o crédito integral é disponibilizado integralmente em uma conta cadastrada. Simples, rápido e prático.

Enfim, aliada a uma política de conscientização da importância do adimplemento, com uma atuação firme da administradora e do jurídico, a inadimplência tende a cair significativamente, possibilitando o gestor realizar melhorias e manter o bom funcionamento do prédio.

Ficou em dúvida sobre o assunto? Deixa sua pergunta que te responderemos o mais breve!

Fonte do gráfico exposto:

https://www.sindiconet.com.br/informese/dadosenumeros-do-mercado-de-condominios-no-brasil-administ...