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31 de Outubro de 2020

E quando o condomínio precisa judicializar a cobrança de taxas?

Ação de cobrança ou Execução de Título Extrajudicial?

Marcus Moreira, Advogado
Publicado por Marcus Moreira
mês passado


Qual a diferença prática entre essas ações? Qual usar?

Prefacialmente, é importante esclarecer que existe enorme diferença entre o procedimento da ação de cobrança e da execução de título extrajudicial. Diferenças essas que podem ser imprescindíveis ao êxito da ação, aqui entendido como o rápido e eficiente recebimento do crédito devido pelo condômino.

A utilização da ação de execução de título extrajudicial para cobrança de taxas condominiais só passou a ser possível depois da promulgação do novo Código de Processo Civil, quando em seu art. 784, X estabeleceu que é título executivo extrajudicial “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”.

Antes do novo CPC, a cobrança judicial das taxas condominiais, ordinárias ou extraordinárias, era feita exclusivamente via ação de cobrança, que é mais demorada e convidativa para atos protelatórios por parte do devedor.

Mas afinal, qual é a diferença entre essas ações e seus efeitos práticos?

Pois bem, como mencionado acima, a utilização da ação de execução de título extrajudicial para cobrança das denominadas taxas ou contribuições condominiais só foi possível devido à inclusão desse crédito no rol dos chamados títulos extrajudiciais, elencados no art. 784 do CPC. Em função da sua natureza, os títulos extrajudiciais gozam do benefício de ter um rito processual próprio, mais prático e eficiente.

Em um cenário em que o condomínio ajuiza uma ação de cobrança, primeiro será agendada uma audiência de conciliação. Somente após essa audiência, acaso não haja acordo (mais comum), será concedido prazo para que o réu apresente defesa.Após apresentada a contestação, o condomínio terá prazo para impugná-la, e posteriormente, a praxe é que o processo vá para sentença.

Mais alguns meses aguardando a sentença reconhecendo o crédito. É concedido prazo para que o devedor pague espontaneamente a dívida, e em não ocorrendo tal pagamento, o condomínio precisará iniciar uma nova fase no processo, que é a de cumprimento de sentença.

Somente após iniciar o cumprimento de sentença, o juiz poderá ordenar penhora em contas bancárias e/ou outros bens em nome do devedor, ordenar que seja realizada consulta de bens em nome do devedor junto à base de dados da Receita Federal, entre outras medidas coercitivas tendentes ao pagamento da dívida.

Ok. Existe um longo caminho a ser percorrido na ação de cobrança, mas e na execução de título extrajudicial?

Esqueça toda a primeira fase da ação de cobrança, audiência, contestação, manifestação, sentença, etc. Na execução de título extrajudicial, após ajuizar a ação, o juiz irá determinar desde logo que o devedor pague a dívida, acrescida de custas e honorários advocatícios em até 03 (três) dias após a sua citação.

Caso o devedor não pague no prazo estabelecido, o mesmo oficial que cumpriu o mandado de citação poderá realizar penhora e/ou avaliação de tantos bens quanto necessários ao pagamento. Na prática, o oficial verifica se o devedor tem carro, jóias e outros bens penhoráveis para saldar a dívida.

Sentindo-se pressionado com uma possível penhora de seus bens, ou até mesmo da tomada de outras medidas coercitivas, como retenção do seu passaporte, suspensão de cartões de créditos, entre outras, o devedor se prontifica imediatamente para regularizar seus débitos, o que ocorrerá com o condomínio em uma posição bem mais vantajosa na negociação.

Em resumo, apesar das variantes, podemos imaginar que uma ação de cobrança exige pelo menos entre seis e oito meses para se ter algum resultado. Por sua vez, a execução de título extrajudicial costuma levar de 30 (trinta) a 60 (sessenta) dias, a depender do caso concreto. Não dificilmente, após ser citado para o pagamento, o devedor de imediato procura o advogado do condomínio para solver a questão, ou seja, vários casos exigem menos de 30 (trinta) dias para solução definitiva.

O que o condomínio precisa ter para entrar com ação de execução de título extrajudicial?

A este respeito, é importante recordar o que estabelece o art. 784, X do CPC. Lá, ficou consignado que os créditos precisam estar previstos na convenção ou aprovados em assembleia geral, e o mais importante, precisam estar documentalmente comprovados. Que documentos são exigidos?

Via de regra, a convenção não informa o valor da taxa/contribuição, até porque a quantia será mensurada depois de apurar-se os custos do edifício. Dessa forma, desde o primeiro valor o condomínio se utiliza das assembleias para fixar quanto será devido por cada condômino, considerando as regras previstas na convenção.

Dessa forma, o condomínio precisa juntar no processo a sua convenção informando como se dará a fixação do valor; a ata da assembléia que aprovou o valor da taxa; planilha dos débitos, e tem sido comum os juízes exigirem a comprovação de que o devedor foi notificado antes do ajuizamento.

De mais a mais, vale trazer mais algumas informações relevantes. Primeiro, se a planilha de débitos contiver valores de parcelas de acordos anteriores, será preciso juntar a cópia do termo assinado, comprovando a exigibilidade daquele crédito.

Outra situação corriqueira é que o débito vem de dois ou três anos, e neste período, a taxa teve seu valor modificado duas, três ou quatro vezes. Para que seja possível cobrar via execução, o condomínio deverá juntar todas as atas que fixaram os valores que constam na planilha de débitos.

E se o condomínio não tiver todos os documentos? (é comum também).

Nesse caso, restará ao condomínio o ajuizamento da ação de cobrança, como forma de não perder o crédito. Frise-se que o prazo prescricional dos créditos relativos às taxas condominiais, ordinárias e extraordinárias, é de 05 (cinco) anos, então é importante que o condomínio esteja sempre atento à inadimplência, pois, após o prazo em questão, não haverá como exigir o pagamento por parte do condômino.

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